Umowa otwarta i na wyłączność, czyli o co w tym chodzi?

Czym jest umowa otwarta? To rodzaj umowy pośrednictwa, w której sprzedający zobowiązuje się do uiszczenia prowizji temu biuru, które sprzeda jego nieruchomość. Któremu? Tego nie wie nikt. A ile agencji może podpisać z właścicielem taką umowę? Praktycznie wszystkie w mieście – rekordową ilością o jakiej słyszałem było blisko 50 umów, którą jeden właściciel zawarł z różnymi biurami.

Obserwując takie zjawisko z boku, można odnieść – błędne w mojej opinii odczucie – że nad sprzedażą mojej nieruchomości pracuje tak dużo agencji, że nie ma możliwości, aby w ciągu kilku dni nie znalazł się nabywca. A wynagrodzenie? Spokojnie, obowiązuje przecież zasada „kto pierwszy ten lepszy”.

Niestety, jak pokazuje często praktyka rynkowa, taki punkt widzenia, nie ma pokrycia w realnym życiu.

A dlaczego?

To proste – bo kto zainwestuje swoją wiedzę, doświadczenie, zaangażowanie, czas oraz finanse nie będąc pewnym wynagrodzenia za te działania? Sądzę, że gdybyśmy przeprowadzili ankietę wśród 10 przypadkowych osób, usłyszymy 10, jednakowych odpowiedzi – NIKT. I również wśród tych osób jesteś zarówno Ty drogi kliencie, jak i agent nieruchomości.

Więc dlaczego biura nieruchomości przyjmują takie umowy? A to różnie. Często na zasadzie zapełnienia portfela ofert, podejścia do sprzedaży „a może ktoś się akurat trafi”, itd. – tu powodów jest zapewne wiele, ale o to trzeba pytać samych zainteresowanych.

To porozmawiajmy zatem o umowie na wyłączność.

Wpierw kwestia prowizji – to w końcu interesuje sprzedającego najbardziej – ile będzie mnie to kosztować? Ile Pan/Pani za to chce?

Pomijając fakt, że każdy wycenia swoją pracę wg indywidualnego uznania, na rynku agencji nieruchomości spotyka się zarówno stawki wyrażane w procentach np. jako 4% wartości nieruchomości + VAT, jak również w formie umownej, czyli kwoty np. 5 000,00 zł + VAT.

To jak już poznamy wynagrodzenie biura, to poznajmy również, co za to dostaniemy. A wg mnie dostajemy nie mało.

Dla zobrazowania czynności, załóżmy, że transakcja ma dotyczyć sprzedaży typowego mieszkania, na typowym osiedlu, w typowym mieście Polski.

Początek współpracy, czyli zapoznanie się stron – sprzedającego z agentem nieruchomości.

Początkiem współpracy jest przeprowadzana przez agenta ankieta, dotycząca stanu prawnego mieszkania, standardu wykończenia oraz dodatkowych informacji o mieszkaniu jak np. przynależna komórka lokatorska czy naziemne miejsce parkingowe – te wszystkie informacje będą przydatne podczas tworzenia oferty oraz określania grupy docelowej.

Jako stan prawny powinno się rozumieć m.in. sprawdzenie podstawy nabycia nieruchomości przez obecnych właścicieli, rodzaj przysługującego im prawa własności czy treść księgi wieczystej wraz z weryfikacją ewentualnych wpisów i wzmianek.

Warto przygotować również odpowiedzi na pytania potencjalnych kupujących – kiedy był wykonywany ostatnio remont, jakie elementy wyposażenia sprzedający planuje zabrać, a jakie zostawić czy w końcu kim są sąsiedzi – to studenci, osoby starsze czy może małżeństwo z trójką rozkosznych pociech. To samo dotyczy opłat związanych z bieżącym użytkowaniem mieszkania – czynsz, wysokość rachunków czy kwota podatku do zapłaty – im więcej informacji zostanie udzielonych na każdym etapie, tym sprawniej przebiegnie cała transakcja.

Rozmowa dotyczy również wstępnych oczekiwań finansowych sprzedającego, które często bazują na cenach ofertowych, znalezionych w popularnych portalach ogłoszeniowych – niestety, zdarza się, że są to ceny życzeniowe, które różnią się od finalnych cen transakcyjnych.

Podczas tej pierwszej rozmowy warto również poruszyć temat obecnej sytuacji na rynku nieruchomości oraz trendów – sprzedający nie śledzi na bieżąco takich informacji, więc osoba agenta może mu pomóc zrozumieć obecną sytuację oraz zasady funkcjonowania rynku nieruchomości.

Na koniec spotkania, warto ustalić termin wykonania zdjęć mieszkania – praktykuje się zarówno wykonywanie sesji przez biura nieruchomości, jak i zamawianie profesjonalnej sesji u wyspecjalizowanego fotografa.

Następnie, mając już w ręku wszystkie informacje, agent biura nieruchomości przygotowuje opis oraz dokonuje selekcji zdjęć, wybierając najlepsze z nich.

Taki „pakiet” trafia do portali internetowych, współpracujących biur nieruchomości oraz – w przypadku korzystania przez wybraną agencję – do systemu MLS (czyli systemu wymiany ofert). Na balkonie mieszkania często pojawia się baner reklamowy z danymi agenta – w końcu to właśnie jego osoba nas reprezentuje i on dokonuje prezentacji nieruchomości.

W działaniach agenta nieruchomości możemy się spotkać zarówno z indywidualnymi prezentacjami, jak również z tzw. dniem otwartym, podczas którego z naszą nieruchomością zapoznaje się wielu potencjalnych zainteresowanych.

W przypadku otrzymania oferty na kwotę ofertową, mieszkanie jest rezerwowane i zostaje podpisana stosowna umowa. W momencie wpływu niższej oferty, agent przekazuje ją właścicielowi do decyzji – zmieniająca się sytuacja życiowa, może być powodem zaakceptowania i takiej propozycji.  

Jeżeli właściciel nieruchomości zaakceptuje ofertę nabycia, biuro nieruchomości, której przedstawiciel nadzorował cały proces, przygotowuje ogół dokumentów dla kancelarii notarialnej. W tym momencie do zadań notariusza należy sprawdzenie ich poprawności.

Rola agenta nieruchomości kończy się najczęściej obecnością podczas sporządzania protokołu zdawczo-odbiorczego oraz przekazaniu kluczy nowemu nabywcy.

Jak widać, praca biura nieruchomości nad każdą ofertą to zaangażowanie odpowiedniej osoby, czas i środki, które należy zainwestować w wyróżnienie przyjętej oferty, wśród setek lub tysięcy jej podobnych. Jednocześnie nie do przecenienia jest wiedza oraz znajomość realiów rynku nieruchomości, które pozwolą ustrzec nas przed przykrą niespodzianką podczas sprzedaży lub nabycia wymarzonego M.

Bo warto się zastanowić – skoro do zakupu samochodu za kilkadziesiąt tysięcy zabierzemy brata, szwagra i sąsiada z pierwszego piętra, to może warto wziąć pod uwagę, aby przy transakcji za kilkaset tysięcy, skorzystać z doświadczenia i wiedzy profesjonalnego biura nieruchomości?

I właśnie takiego spojrzenia na współpracę, życzę Ci drogi Kliencie 😊