Czy słusznie można oczekiwać spadku cen?

O odpowiedź poprosiliśmy Marcina Kraska, przedsiębiorcę, inwestora oraz analityka rynku nieruchomości


Wśród wielu publikacji, które pojawiają się w przestrzeni medialnej, w sposób naturalny można zauważyć dwa nurty, wzajemnie się wykluczające. Oczywiście, chodzi o konfrontacje poglądu dotyczącego oczekiwanych zniżek, jak również tych przekonujących o stabilności obecnych cen lub nawet przyszłym zwyżkom.

SKĄD TAKA ROZBIEŻNOŚĆ?

Na początku można z lekkim uśmiechem, wspomnieć, że wiele zapewne zależy od tego, w której grupie docelowej znajduje się sam autor publikacji. Niemniej bardziej wiarygodnym podejściem do tematu, będzie krótkie przytoczenia argumentów, jakie obie strony prezentują w swoich wypowiedziach i wyciągnięcie z nich, jak najbardziej subiektywnych wniosków.


SPADEK
Zacznijmy zatem od twierdzenia, że ceny ulegną obniżce. Spotkałem się z publikacjami (które wg mnie były trochę życzeniowe), mówiące o obniżkach rzędu 20-30%. Takie uproszczenia przypominają mi trochę, jaskrawe plakaty z informacją o przecenie w jednym z dyskontów, ale jeszcze bardziej uświadomiło, że część Klientów, traktuje mieszkanie jako produkt – który w zasadzie nim jest – ale nie do końca powinno traktować się go w dosłownym znaczeniu tego słowa.

Niepewna sytuacja na rynku pracy, podwyższenie oczekiwań banków przy rozpatrywaniu kredytów hipotecznych, czy w końcu obawy samych kupujących dotyczące prognozowania “co będzie” za 15 czy 20 lat, wpływają na zmniejszenie zainteresowania.

Czy zatem możemy oczekiwać u deweloperów przecen rodem z gazetek promocyjnych, które są nam wrzucane do skrzynki na listy?

Sprawdźmy zatem dalej.


CENY POZOSTANĄ NA TYM SAMYM POZIOMIE
Wpływ pandemii ograniczy trend wzrostowy, ale nie przyczyni się znacznie do oczekiwanych spadków. Osoby, które przewidują taki przebieg zdarzeń, sugerują się zapewne, że koronawirus przejdzie w sposób “obojętny” nad tą częścią rynku.
W takim poglądzie panuje przekonanie, że zakup nieruchomości np. mieszkania dla powiększającej się rodziny, jest zbyt dużym przedsięwzięciem, aby czynniki jak np. wyższy wkład własny, były na tyle istotnym czynnikiem, którego efektem byłaby rezygnacja z transakcji.

Całkiem ciekawy pogląd, nad którym warto zastanowić się chwilę dłużej.


TREND WZROSTOWY
Osobiście uważam, że taka sytuacja na rynku nie będzie mieć miejsca. Czy popyt się ograniczy? Zapewne tak, ale nie aż w takim stopniu jak niektórzy oczekują. Z całej puli osób, które planowały zakup swojego M, można oczekiwać “odpadnięcia” grupy, która po pierwsze będzie oczekiwać przecen, po drugie nie spełnia już nowych oczekiwań instytucji bankowych, po trzecie jest częścią branży, która mocno odczuła izolację (gastronomia, hotelarstwo, transport, szeroko rozumiana rozrywka).
Można również oczekiwać zdecydowanego ograniczenia zakupów stricte inwestycyjnych, dokonywanych zarówno pod względem najmu krótko jak i długoterminowego.


MOIM ZDANIEM

Ważnym aspektem jest napewno rozróżnienie transakcji na rynek pierwotny i wtórny – transakcje są na nich realizowane wg trochę innych schematów.

Na rynku pierwotnym oczekuję stabilizacji cen za m2 oraz różnego typu dodatków od samych deweloperów – komórka lokatorska, miejsce parkingowe w promocyjnej cenie czy pokrycie kosztów notarialnych – sądzę, że są to realne oczekiwania jakie może spełnić deweloper podczas ustaleń z nabywcą. Przecenami rzędu kilku czy kilkunastu tysięcy złotych będę mocno zaskoczony – upusty mogą się pojawić na mieszkania, które i bez udziału koronawirusa znalazłyby się w promocji np. ze względu na swoje umiejscowienie w bryle budynku.
Należy pamiętać, że deweloperzy z ostatniego kryzysu w okresie roku 2008, otrzymali bardzo cenną pod katem doświadczenia lekcję i z dużym wyprzedzeniem biorą pod uwagę wszystkie czynniki świadczące o ewentualnych problemach ze sprzedażą.

Z dostępnych mi informacji wynika, że bieżąca oferta pozwala deweloperom na zaspokojenie popytu do +/- połowy 2021 roku. Jednocześnie mocno ograniczono zamówienia na materiały budowlane czy rezerwacje terminów w firmach podwykonawczych.

Choć koronawirus i szybkość wszystkich wydarzeń, nie był do przewidzenia, to pojawiające się w 2019 roku sygnały o przegrzaniu rynku i możliwości pojawienia się “bańki”, już wtedy wzmocniły czujność i zdecydowanie większą analizę nad rozpoczynaniem kolejnych inwestycji.
Należy pamiętać, że budowa bloku jest zarówno kapitało, jak i czasochłonna, więc przed deweloperami niełatwe zadanie polegające na przewidywaniu trendów rynkowych z dość dużym wyprzedzeniem naprzód.

Na rynku wtórnym sytuacja wygląda trochę inaczej. Tu rynek reaguje zdecydowanie szybciej, ponieważ mieszkania już są, a właściciele potrafią je wprowadzić lub ściągnąć z rynku dosłownie w każdej chwili.

Kto zapewne nie zrezygnuje ze sprzedaży? Najczęściej będą to osoby prywatne, które w stosunku do pozyskanych środków mają inne plany, np. zakup popularnej w chwili obecnej działki, bądź domu lub innego, większego mieszkania.
Również część mieszkań zakupionych na fali zjawiska “mody” inwestowania w mieszkania na wynajem, może trafić na rynek – niektóre osoby będą dążyć do wycofania się z inwestycji, ze szczególnym uwzględnieniem tych, którzy posiadają kilka mieszkań zakupionych poprzez finansowanie dłużne.

W takim przypadku, w zależności od indywidualnej sytuacji, można oczekiwać trochę większej elastyczności od sprzedającego podczas ustalania warunków transakcji kupna-sprzedaży.